עמית בית-דגן 
תיווך. זה מתחיל ונגמר באנשים.


054-4779354  

התכנית שתוסיף כ 400 יחידות דיור להשכרה במערב ראשון לציון (8/2019)


אושרה בוועדה המקומית (2017) תכנית לבניית מתחם סטודנטיאלי בסמוך למכללה למנהל במערב העיר. 
המכרז כבר יצא לדרך ולבטח בזמן הקרוב יהיה או שכבר יש זוכה. (אוג' 2019)

מכרז בשיטת D BOT :עיצוב, בניה, הפעלה והעברה לתקופה של 24 שנים ו-11 חודשים. המתחם יבנה סמוך למכללה למנהל 
ושכונת נאות אשלים; שדרות יצחק רבין מדרום, רח' האלוף דוד מצפון ורח' לוי אשכול וככר רבין ממערב

לפי חוברת המכרז המתחם יכלול למעלה מ-420 יחידות דיור בשלושה בניינים היוצרים קומפלקס סטודנטיאלי, רחבה ציבורית וקומת מסחר
מחירי שכירויות יהיו נמוכים ממחיר השוק ותינתן העדפה לבנות ובני העיר
דמי ההרשאה החודשיים עבור דירת סטודיו שיוצעו במסגרת ההצעה בכל מקרה לא יעלו על סך של 2,000 ₪ 
ועבור כל שוכר בדירת שני שותפים בכל מקרה יעמדו על סך של 1,650 ₪
.

בחוברת המכרז מדובר על חדרי בודדים, זוגות וכן דירות לשותפים. כל יחידה תכלול מטבחון וחדר אמבטיה. 
סה"כ יאכלסו את הפרויקט מעל 500 סטודנטים
.

בשכונות נאות אשלים, נאות שקמה וקריית ראשון קיימים מבנים בהם דירות בנות חדר ו שני חדרים , 
חלקם מוחזק ע"י בעלים שאינם מתגוררים בהן אלא מחוץ לעיר ומשכירים אותן
.


מכירים בעלי נכסים בפרופיל זה, עדכנו אותם כדי שיוכלו לקבל כל החלטה שיבחרו מבעוד מועד.


כמה זמן לוקח למכור דירה  (5/2019)

כמה זמן זה לוקח לך..? ככה אמרו לנו בטירונות כשעשינו משהו בפעם הראשונה.
בעקבות כתבה שהתפרסמה בעיתון 'ממון' ועוסקת ב-כמה זמן לוקח למכור דירה, חשבתי לנכון להביא מספר נקודות למחשבה לפני הוצאת הדירה למכירה. בעיתון יש כמה-וכמה דוגמאות למחירים והתמשכות המכירה כיום, בהשוואה לשנה קודמת בערים גדולות בישראל.
שווה קריאה
.
מיועד למי שמתעניין או מי שמחפש שמישהו יקנה ממנו את הדירה שבבעלותו תוך מו"מ אפקטיבי, במחיר השוק ובפרק זמן שלא יפגע בכלכליות העסקה או בתכניות לעתיד.

הכרות הסביבה: לוקייש'ן. לכל איזור ישנם מאפיינים מיוחדים לו. העריכו באופן איכותי, אוביקטיבי ככל הניתן את השינויים שחלו (טוב או רע) ואת הביקושים למגורים באזור במרוצת השנים. גם בסביבת 'הנכס' וגם ברצון 'הלקוחות'. נסו לאפיין את מי שאתם חושבים שהדירה והסביבה שלכם עשויה להתאים לו. (מחיר שכירות אופיינים, מוקדי משיכה, חינוך, פקקים, תכניות פיתוח והשפעתן, מידת הביקוש לרחוב/שכונה, יתרונות,חסרונות..) גלו בקיאות.

חלופות ותחרות: אם לדירתנו אין יתרון בולט, מכריע ויוצא דופן אז כנראה היא בתחרות מול דירות דומות ועלינו להכיר בכך. עומס תחבורתי , מס' חניות ברחוב, רעש, נוף, התיישנות הבניין, מראהו (לובי, כניסה, מדרגות, גינה..., שכונה תוססת/עייפה, מיהם הדיירים, מדוע אנחנו מחפשים לעבור..? רצוי שנהיה מודעים ל'סחורה' שלנו ולמתחרים- טוב לפחות כמו הקונים שבאים לבקר.

מחיר ביחס לסביבה – היעזרו בכלים האינטרנטיים להערכת שווי הדירה באמצעים הנגישים. הגיעו למסקנה לשווי הדירה בעינכם לאחר בחינה מעמיקה של עסקאות דומות, מציאת מחיר אופייני, הפחתות ותוספות לפי העניין (דירות גדולות מול דירות קטנות). בקרו באתר רשות המיסים, מחשבון גוש חלקה ,אתר הנדל"ן הממשלתי, הוציאו נסחי טאבו, בררו באתר יד2 ואתר מדלן. אחרי שקבעתם מחיר ואתם שלמים ביחס אליו, אני ממליץ לכם לשאול את דעתם של 5-6 אנשים שאתם יכולים לסמוך עליהם לגבי המחיר אליו הגעתם והתאמתו לדירה במצבה.

מיסים – מי מבינכם שהוא בעלים של יותר מדירה אחת, מומלץ לקחת בחשבון גם את המס על השבח שיש לשלם. עצם התמשכותה של המכירה עלול להגדיל את סכום המס. נניח שמוכרים דירתכם השנייה שנקנתה ב 1.1.2010 במחיר 1 מיליון ותימכר ב-1.7.19 ב 1.5 מיליון. השבח הריאלי יהיה 500,000 ₪. חלק השבח בין השנים 2010 – 2014 יהיה פטור ועל החלק האחר שבין השנים 2014 -2019 נחויב ב25% מס על השבח.
(חוק מסמ"ק ס' 48א(ב2).


לא כאן המקום להרחיב אבל כאן המקום לומר שכאשר מתכננים מכירת נכס אז בקביעת מחיר השיווק הביאו בחשבון היבטים נוספים שעשויים להשפיע על המחיר שתבקשו ועל המחיר שתסכימו לקבל.

תמ"א 38 למה ככה למה? (4/2019)

למה ככה..? למה!!!?
התחדשות עירונית הוא השיח בשנים האחרונות. הכוונה לבניה ע״פ תמ״א38 לסוגיה וכן פרוייקטים נרחבים יותר בדרך של פינוי בינוי
חלופות המגורים בתוך העיר מצומצמות ובהיעדר שטחי בניה נוצר ביקוש. בנוסף; הרגלי צריכה וחיים, נגישות למרכז העיר, כדאיות כלכלית (מסלולי פטור ממס/מע״מ 0 ליזם), הגברת בטיחות / חיזוק מבנה ושיפור רווחת הדיירים מקדמים פרוייקטים אלה ובעיקר ע״פ תכנית החיזוק (תכנית מתאר ארצית שמספרה 38). על קצה המזלג: ההבדלים בין תמ"א38 ובין פינוי בינוי: תמ"א38 (תכנית החיזוק) תחול על בניינים מתחת לשנת 1980 (פינוי בינוי אין מגבלה); פינוי בינוי חייב לכלול 12 יח"ד לפחות (תמ"א38 אין מגבלה); פינוי בינוי מחייב שינוי (תב"ע)תכנית בניין עירונית (תמ"א38 הפעולה על-בסיס אותה תב"ע וההיתרים מכח התמ"א38).

פרוייקטים כאלה הם דבר מבורך. על-פניו
השאלה את מי שואלים ועד כמה מתחשבים בתכנון ובסביבה, עד כמה עומדים או-שלא עומדים מאשרי התכנית בלחצי הדיירים והיזמים וכן- מהם הכלים העומדים לרשות הדיירים בסביבה הסמוכה לוודא שתוצאת הבנייה תהיה שמביעת-רצון.

אספתי כמה דוגמאות ,שכשתהיו לפני הליך בינוי כזה תראו זויות הסתכלות נוספות על התוצר המוגמר, בנוסף לאורח החיים תוך-כדי ואחרי הבניה וכן כיצד זה ישפיע על ערך הנכס כאשר ייגמר הבלאגן.

מרווח בין בניינים, גובה קומה ביחס לקרקע, צפיפות נתפשת, התחייבות היזם לעבודות 'הגמר', חזית מול עורף  וניצול %בניה ע"ח נוחיות.

  

טואול בניית אתרים